ハワイ不動産を現金で購入した方へ｜収入証明なしで資金を引き出す方法と活用法5選

ハワイに不動産を所有している日本人の方の中には、銀行から融資を受けず、全額現金で購入された方も多くいらっしゃいます。

また、以前は住宅ローンを利用していたものの、すでに完済し、現在はローン残高がゼロという方もいらっしゃるでしょう。

実は、このような住宅ローンのない不動産（Free and Clear）からも、売却することなく現金を引き出せる可能性があることをご存じでしょうか？

しかも、個人の収入証明や確定申告書を原則必要としない融資方法があります。

• 日本の銀行で融資を断られた

• 会社経営者で、確定申告上の所得が低い

• リタイアしていて給与収入がない

• ハワイの不動産を現金で購入した

• 不動産を売却せずにまとまったドル資金を確保したい

このような方に知っていただきたいのが、DSCRローンを利用したキャッシュアウトリファイナンスです。

今回は、その仕組みや融資条件、引き出した資金の活用方法についてご紹介します。

1. キャッシュアウトリファイナンスとは？

キャッシュアウトリファイナンス（Cash-Out Refinance）とは、所有している不動産の資産価値を活用し、不動産を担保に新たな融資を受けて現金を引き出す方法です。

「リファイナンス」と聞くと、現在の住宅ローンを別のローンに借り換えることを想像されるかもしれません。

しかし、現在住宅ローンがまったくない不動産でも、キャッシュアウトリファイナンスを利用できる場合があります。

例えば、以前$600,000で現金購入したハワイの投資物件が、現在$1,000,000の価値になっているとします。

この物件を売却することなく、不動産を担保に新たな融資を受けることで、まとまった現金を調達できる可能性があります。

日本では、現金で購入した不動産を後から担保に入れて融資を受ける方法を「バックファイナンス」と呼ぶこともあります。

アメリカでは、こうした資金調達にキャッシュアウトリファイナンスが利用されます。

2. DSCRローンなら個人の収入証明が原則不要

通常の住宅ローンでは、申込者の給与所得、事業所得、確定申告書などをもとに返済能力を審査します。

そのため、十分な資産を所有していても、次のような理由で融資が難しくなることがあります。

• リタイアして現在は給与収入がない

• 会社経営者で、経費や減価償却により申告所得が少ない

• 日本で収入を得ており、アメリカの一般的な住宅ローンの審査基準に合わない

そこで選択肢となるのが、DSCRローンです。

DSCRとは「Debt Service Coverage Ratio」の略で、主に投資物件の賃貸収入をもとに返済能力を審査するローンプログラムです。

一般的なDSCRローンでは、個人の給与明細や確定申告書、事業の決算書などを原則必要としません。

つまり、個人の収入が少ない、あるいはリタイアして給与収入がないという理由だけで、必ずしも融資を諦める必要はないのです。

ただし、物件の賃貸収入、信用情報、手元資金、その他の融資条件については審査があります。

3. いくらまで現金を引き出せる？

DSCRローンを利用したキャッシュアウトリファイナンスでは、物件の評価額の50〜65％程度を一つの目安として検討できる場合があります。

例えば、住宅ローン残高がゼロの投資物件を所有している場合、次のような計算になります。

例えば、現在の評価額が$1,000,000の物件を無借金で所有している場合、条件が合えば約$500,000〜$650,000の融資を受けられる可能性があります。

物件を売却することなく、これだけの資金を確保できれば、新たな投資や資金計画の選択肢が広がります。

なお、上記はあくまで融資額の試算です。実際に受け取れる金額は、諸費用や既存の借入残高などを差し引いた金額となります。

また、融資可能額は物件の評価額だけでなく、賃貸収入や金融機関の審査基準によっても異なります。

4. 引き出したドル資金の活用方法5選

キャッシュアウトリファイナンスの魅力は、資金使途に柔軟性のあるプログラムが存在することです。

金融機関が認める範囲内で、さまざまな用途に活用できる場合があります。

① 新たな不動産の購入資金に

ハワイで所有している不動産から資金を引き出し、次の投資物件の頭金に充てる方法です。

例えば、現在所有している物件から$500,000を引き出し、その資金を別の不動産購入に活用することが考えられます。

円安の影響もあり、日本にある資金をドルに移したくない方にも適しています。

② リノベーションや修繕費用に

所有している物件のキッチンやバスルームの改装、設備交換、大規模修繕などに利用できる場合があります。

特に築年数の経過したコンドミニアムや賃貸物件では、リノベーションによって物件の競争力を高められる可能性があります。

③ 事業資金・ビジネスへの投資に

会社経営者や自営業者の場合、資金使途が認められるプログラムであれば、引き出した資金を事業の運転資金や設備投資などに活用することも可能です。

通常の事業融資では会社の業績や決算内容が重視されますが、DSCRローンでは主に不動産の賃貸収入を基準に審査するため、異なる資金調達方法として検討できます。

④ 手元のドル資金を確保するために

ハワイに不動産を所有していても、資産の大部分が不動産に集中しており、すぐに使える現金が少ないというケースもあります。

キャッシュアウトリファイナンスを利用することで、不動産を売却せずに米ドル建ての流動資金を確保できる可能性があります。

日本在住の投資家にとっても、ドル資金を確保する方法の一つとなります。

⑤ 高金利の借入金の返済・一本化

キャッシュアウトで引き出した資金を、金利の高い事業ローンや不動産関連の借入金の返済に充てることも可能です。借入条件によっては、金利負担や毎月の返済額を軽減できる場合があります。

5. リタイアして収入がなくても利用できる？

「もうリタイアしているので、銀行からお金を借りるのは難しいのでは？」

このように考える方も多いかもしれません。

確かに、一般的な住宅ローンでは、年金や投資収入などの返済原資を確認されることがあります。

しかし、DSCRローンでは、主に対象となる投資物件の賃貸収入をもとに審査を行います。

そのため、現在給与収入がないリタイア後の方でも、投資物件の収益性やその他の融資条件が合えば、利用できる可能性があります。

例えば、ハワイに賃貸用コンドミニアムを所有しており、毎月安定した家賃収入がある場合、その収入をもとに融資を検討できることがあります。

ただし、DSCRローンは原則として投資用物件が対象です。ご自身が居住している住宅や、賃貸していない別荘などは対象外となる場合があります。

6. 日本在住でもDSCRローンを利用できる？

アメリカでの給与収入がない場合や、アメリカの信用履歴がない場合でも、外国人投資家向けの融資プログラムを利用できる可能性があります。

ただし、すべてのDSCRローンが日本在住者や米国非居住者に対応しているわけではありません。

国籍、居住地、信用情報、資産状況、物件の種類などによって利用できるプログラムが異なります。

Hawaii Mortgage Groupでは、複数の金融機関の融資プログラムを比較し、お客様の状況に合った選択肢をご案内しています。

まとめ｜ハワイの不動産を売却せずに、資産を活用するという選択肢

ハワイの不動産を現金で購入された方や、すでに住宅ローンを完済された方にとって、キャッシュアウトリファイナンスは資産活用の選択肢の一つです。

特にDSCRローンでは、個人の収入証明や事業の確定申告書を原則必要とせず、投資物件の賃貸収入をもとに融資を検討できます。

「リタイアしていて給与収入がない」

「会社経営者で申告所得が少ない」

「日本の銀行で融資を断られた」

「所有している不動産を売却せず、ドル資金を確保したい」

このような方も、ぜひ一度ご相談ください。

現在の物件評価額や賃貸状況をもとに、どの程度の資金を引き出せる可能性があるか、無料でご相談いただけます。

日本語でのご相談も承っております。

Marisa Watson

ワトソン・マリサ
Hawaii Mortgage Group
NMLS #1947151
電話：808-938-6170
メール：marisa@hmg.direct
ウェブサイト：hawaiimortgagegroup.com

免責事項：本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、融資の承認や特定の融資条件を保証するものではありません。融資条件、金利、融資比率、必要書類、資金使途、利用資格は金融機関や申込者の状況によって異なります。DSCRローンは原則として投資用不動産を対象としています。税務上の取り扱いについては税理士等の専門家にご確認ください。